گفته می‌شود دولت از این طریق ایجاد ثبات در بازار مسکن و منطقی کردن معاملات ملک را دنبال کرده و به دنبال هموار کردن مسیر برای خانه‌دار شدن قشرهای متوسط و پایین جامعه است. راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات موضوعی است که به اعتقاد نایب‌رییس اتاق ایران، فرصتی برای رقابتی کردن بازار، شفافیت در معاملات مسکن، تعیین شاخص قیمت‌گذاری و جلب اعتماد مردم نسبت به پیش‌فروش و مشارکت در پروژه‌های انبوه‌سازی خواهد بود. حسین سلاح‌ورزی در نشستی با حضور رییس هیات‌مدیره بورس کالای ایران که مسوولیت فراهم کردن مقدمات راه‌اندازی بورس املاک، مستغلات و امتیازات را بر عهده دارد، راه‌اندازی این بورس را فرصتی برای سامان بخشیدن و شفاف‌سازی در حوزه مسکن و ساختمان دانست. عضو شورای‌عالی بورس با بیان این مطلب که در حال مطالعه و بررسی جوانب موضوع هستیم، تصریح کرد: شرکت بورس املاک و مستغلات قرار است با سرمایه اولیه پنج هزار میلیارد تومان کار خود را آغاز کند. ۵۰ درصد این سرمایه به صورت پذیره‌نویسی در اختیار مردم قرار می‌گیرد. ۲۵ درصد آن بین موسسات و نهادهای دولتی تقسیم می‌شود و ۲۵ درصد دیگر در اختیار شرکت‌های بخش خصوصی قرار می‌گیرد.
اگرچه بارها در سال‌های اخیر از راه‌اندازی بورس مسکن صحبت شده بود اما هیچ گاه به مرحله اجرا نرسیده بود چرا که همواره مخالفانی در دولت و بخش‌های غیردولتی داشت. بسیاری از کارشناسان اقتصادی نیز از آنجا که مسکن را کالایی ناهمگن می‌دانند، راه‌اندازی چنین بورسی را در عمل چیزی شبیه مزایده‌های املاک نهادهای دولتی، عمومی و خصوصی عنوان می‌کردند با این تفاوت که مزایده املاک با سازوکار بازار سرمایه، نسبت به تشریفات مزایده‌های مرسوم که در فرآیند قرائت پاکات پیشنهاد همواره بیم مفسده وجود دارد، شفافیت بیشتری وجود دارد. اما جدی‌ترین اظهارنظر در خصوص راه‌اندازی بورس مسکن که رنگ و بوی اجرا دارد، خبری است که فرهاد دژپسند ۱۰ تیرماه امسال در نشست با فعالان بازار سرمایه اعلام کرد. وزیر اقتصاد در این نشست از راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات در هفته پیش رو (هفته جاری) خبر داده و گفته بود: بسیاری از سازمان‌ها، همچون بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید، ستاد فرمان امام، تامین اجتماعی و دانشگاه آزاد اعلام آمادگی کردند تا املاک خود را در این بورس قرار دهند. به گزارش مهر، در حالی وزیر اقتصاد از عرضه املاک نهادهای عمومی در بورس املاک صحبت کرده که دستگاه‌های یادشده مانند بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی فرمان حضرت امام (ره) و دانشگاه آزاد تاکنون شفاف‌سازی در خصوص تعداد املاک و دارایی‌های غیرمنقول خوداظهاری نداشته‌اند. ضمن اینکه تا زمانی که سامانه املاک و اسکان راه‌اندازی نشود، چگونه می‌توان از شفافیت در معاملات بورس مسکن سخن گفت؟ چه تضمینی هست تا این بورس به محلی برای سفته‌بازی دلالان تبدیل نشود؟ همچنین برخی نهادهای عمومی حمایتی، املاک مازاد خود را برای خانه‌دار کردن اقشار مستضعف و دهک‌های یک و دو جامعه اختصاص داده‌اند. آیا قرار است نحوه عرضه املاک مسکونی این نهادها در بورس تشریح شود؟ نوع کاربری املاک دستگاه‌های عمومی که قرار است به بورس املاک بیاید، مسکونی است یا اداری؟ از سوی دیگر زیرساخت قانونی عرضه املاک دستگاه‌های دولتی و عمومی در بورس کالا نیز که به صراحت در قانون به صورت مزایده ذکر شده، چگونه قرار است ظرف کمتر از یک هفته اصلاح شود؟ گفتنی است روز گذشته نایب رییس اتاق ایران اظهار کرد: تا پایان هفته فرصت داریم در مورد این شرکت اطلاع‌رسانی کنیم. سلاح‌ورزی همچنین افزود: به طور مشخص شرکت‌های عضو تشکل‌های مربوطه که مایل به مشارکت هستند باید درخواست اولیه خود را اعلام کنند. این شرکت‌ها می‌توانند تا سقف ۵/۲ درصد از این سهام معادل ۱۲۵ میلیارد تومان را در اختیار داشته باشند. وی همچنین راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات را فرصتی برای ایجاد بستر رقابتی در این حوزه برشمرد و تاکید کرد: بازار سرمایه این توانایی را دارد تا ابزارهای تامین مالی در حوزه املاک و ساخت پروژه‌های بزرگ را تعریف کند و موجب شود مردم با اطمینان بیشتری در ساخت این طرح‌ها مشارکت کنند.
بورس املاک مانع بنگاه‌ها نمی‌شود
در نشست روز گذشته که به منظور تدوین نقشه راه بورس املاک برگزار شده بود، رییس هیات‌مدیره بورس کالای ایران روند راه‌اندازی بورس املاک، مستغلات و امتیازات را تشریح کرد. بر اساس اظهارات شاهین چراغی، در هر اقتصادی، متناسب با شرایط حاکم بر آن باید از ابزارهای مختلفی به منظور ساماندهی اقتصادی بهره برد. شاید عده‌ای با این استدلال که در سایر کشورها تجربه راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات را نداریم، معتقد باشند که راه‌اندازی این بورس نمی‌تواند در ایران به بهبود وضعیت این حوزه کمک کند. اما نظر ما چنین نیست. وی تصریح کرد: عمده پروژه‌های عمرانی در حوزه مسکن و ساختمان‌سازی از آنجا که بانک مسکن نتوانسته وظایف خود را به خوبی انجام دهد، نیمه‌کاره متوقف شده‌اند و پیمانکار دچار خسارت‌ها مالی شده است. از طرفی انبوه‌ساز به معنای واقعی کلمه در کشور نداریم چراکه دسترسی آنها به منابع مالی و بازارهای موازی اندک است. چراغی دخالت این بورس در فعالیت بنگاه‌های املاک را ادعایی نادرست دانست و تاکید کرد: به هیچ‌وجه قرار نیست راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات مانع فعالیت بنگاه‌های املاک در سطح شهر شود. این عضو شورای‌عالی بورس از قرار گرفتن سه رکن مهم در حوزه املاک و مستغلات در کنار یکدیگر خبر داد و گفت: دولت با عرضه زمین‌ها و املاکی که در اختیار دارد، پیمانکار با توان اجرایی که دارد و مردم با منابع مالی خردی که وارد این بازار می‌کنند، در کنار هم قرار گرفته و بر اساس یک چارچوب منطقی و از پیش تعیین شده، سهم خود را از بازار می‌گیرند. به باور چراغی بورس املاک و مستغلات این توانایی را دارد که به بازار مسکن شفافیت ببخشد و عرضه و تقاضا را در محیطی رقابتی مدیریت کند. البته این بازار تنها محدود به املاک نمی‌شود و پروژه‌های بزرگ فرودگاهی و آزادراهی را نیز شامل می‌شود.
تعیین شاخص برای قیمت‌گذاری مسکن
رییس هیات‌مدیره بورس کالای ایران با بیان این مطلب که در ابتدای این حرکت به ابزارسازی و نهادسازی نیاز داریم، یادآور شد: در شرایط حساس کنونی، باید از فرصت‌های به وجود آمده استفاده کرد و این حجم بالای از نقدینگی در سطح جامعه را به سمتی سوق دهیم که منافع کشور را تامین کند. بدون شک بازار سرمایه این توان را دارد که شفافیت را در معاملات مسکن ایجاد و از اطلاع‌رسانی‌های نادرست در این محیط ممانعت کند. بر اساس اظهارات چراغی ویژگی دیگر این بازار تعیین شاخص برای قیمت‌گذاری در حوزه مسکن و مستغلات است؛ موضوعی که به شدت از سوی مردم مورد انتقاد بوده و می‌توان به کمک بورس آن را حل کرد. وی یک نمای کلی از فرآیندی که قرار است در قالب این بازار صورت بگیرد، ارائه داد. بر اساس آنچه این عضو شورای‌عالی بورس مطرح کرد، دارنده زمین، زمین خود را، شرکت ساختمانی توان فنی و مدیریتی و در نهایت مردم، توان مالی خود را عرضه می‌کنند.
این سه رکن در قالب SPV که بین هر سه قابل اعتماد است در کنار هم قرار می‌گیرند و اوراق بهادار منتشر می‌شود. این اوراق در بورس عرضه شده و در نهایت ساختمان یا پروژه موردنظر ایجاد می‌شود. رییس هیات‌مدیره بورس کالای ایران، ایجاد مقررات، فعال کردن نهادهای عملیاتی و اجرایی، تعریف ارکان نظارتی و حل اختلاف و در نهایت سیستم معاملاتی را از نیازهای راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات عنوان کرد و افزود: آنچه در ایجاد بورس املاک دنبال می‌کنیم، ایجاد شفافیت و جلب اعتماد مردم نسبت به حضور و مشارکت در پروژه‌های انبوه‌سازی و ساختمان‌سازی است. متاسفانه مردم برای مشارکت در پروژه‌های پیش‌فروشی اعتماد لازم را ندارند.
پذیرش سهام عدالت به عنوان وثیقه وام
چراغی از دیگر ویژگی‌های بورس املاک را امکان وثیقه گذاشتن سهام عدالت برای استفاده از وام‌های خرید و امکان اجاره به شرط تملیک در پروژه‌های انبوه‌سازی برشمرد و تاکید کرد: اجازه نمی‌دهیم یک بورس دولتی ایجاد شود. سهام بخش‌های نهادی را کمتر خواهیم کرد تا مدیریت با بخش خصوصی باشد. او در ادامه ایجاد بستری برای ایجاد شاخص قیمت‌گذاری در بازار مسکن را مهم‌ترین چالش دانست و خاطرنشان کرد: در این بازار با وجود خواست دولت‌ها روند افزایش قیمت مسکن مشخص می‌شود و این مهم‌ترین چالشی است که با آن مواجه خواهیم بود. تعیین تکلیف مالیات بر معاملات اوراق، تعارض منافع بین نهادهای متفاوت در حوزه مسکن و غیرهمگن بودن و نامتجانس بودن املاک دیگر چالش‌هایی هستند که باید برای آنها راهکار ارائه دهیم.
فرصت‌سازی برای صنعت ساختمان
در ادامه محمدرضا انصاری، نایب‌رییس اتاق ایران راه‌اندازی این بورس که پنجمین بورس در ایران خواهد بود را فرصتی در صنعت ساختمان و پیمانکاری دانست و تصریح کرد: اگر بتوانیم توانمندی در جامعه مهندسی را بر اساس قاعده به قدرت پول‌های خرد جمع شده از سطح جامعه پیوند بزنیم، این حوزه شاهد رشد خوبی خواهد بود. به گزارش روابط عمومی اتاق بازرگانی ایران، وی با نگاهی به وضعیت طرح‌های نیمه‌تمام گفت: مشکل اصلی همه این طرح‌ها تامین مالی بود. اگر این مساله را برطرف کنیم، بخش زیادی از این طرح‌ها و پروژه‌هایی که در آینده کلید خواهند خورد حل می‌شود. انصاری تاکید کرد: تلاش این است که حلقه‌های مورد نظر در بورس املاک بدون سایش به یکدیگر وصل شوند و اگر مانعی هم وجود داشت، برطرف کنیم. شاید امروز نسبت به جابه‌جایی‌هایی که در بازار سرمایه رخ داده و از هجوم به این بازار نگرانی‌هایی شکل گرفته باشد اما از سوی دیگر فرصتی به وجود آمده که باید از آن بهترین بهره را ببریم. در ادامه آسیب‌شناسی بازار و درک درست از زوایای پنهان این کار خواسته‌ای بود که در این نشست از سوی فعالان اقتصادی مورد تاکید قرار گرفت.